¿Estás pensando en invertir en departamentos para arrendar pero aún estás dudando acerca de qué tan rentable es la diferencia entre el dividendo y el arriendo? No hay duda de que la inversión a largo plazo constituye un beneficio, la pregunta es qué tanto conviene darse todo el trabajo a corto plazo.

¿Qué pasa si compras un departamento como inversión?

En el momento en que decides comprar un departamento para que este se vaya pagando solo y a la vez contar con una propiedad a tu nombre, pueden darse tres posibilidades a nivel de inversión:

• Que el valor del dividendo sea mayor que el valor del arriendo.
• Que el valor del dividendo sea igual que el valor del arriendo.
• Que el valor del dividendo sea menor que el valor del arriendo.

El primer caso es el menos favorable, mientras que el tercero confiere la inversión más conveniente, ya que a fin de mes obtendrás un excedente a tu favor.

En este contexto, cabe preguntarse: ¿qué pasa si el departamento está ubicado en una zona tal que lo más probable es que su plusvalía vaya aumentando con el tiempo? Esto es lo que pasa, por ejemplo, con terrenos cercanos a las líneas del metro.

Sea como fuere, una de las mayores preocupaciones de invertir en departamentos para arrendar es la asociada a la vacancia del inmueble. Por esta misma razón, algunos inversores barajan la posibilidad de invertir en varios departamentos a la vez, pudiendo presentarse el caso de que uno de ellos, aun vacante, se termine pagando solo en el tiempo.

Revisemos esta situación mediante un ejemplo práctico con números en base a proyectos reales.

Invertir en departamentos: ejemplo práctico

Para esta demostración, se basarán los cálculos en un valor de la UF aproximado:

• UF = $ 28.500.

Consideremos los siguientes datos:

• Una propiedad de 2.500 UF ($ 71.250.000).
• Un 20% de pie($ 14.250.000).
• Tasa de interés de 3,0%.
• Un plazo de 30 años.

El valor del crédito resulta de la diferencia entre el valor de la propiedad y el pie: $ 57.000.000.

El valor del dividendo que tendrá que pagarse se obtiene de la famosa función pago, valor que puedes comprobar tú mismo utilizando esta fórmula en cualquier planilla de cálculos.

• Función pago: PAGO([tasa de interés]/12; [plazo en años]*12; [valor del crédito]; 0; 0)
  • Para un préstamo que vence, los últimos dos valores se deben dejar en cero.
  • El denominador y el multiplicador “12” se utilizan cuando los pagos son mensuales.

Al aplicar la función pago, nos encontramos con:

• Un valor del dividendo (UF 8,4) = $ 239.000
• Un costo del crédito (UF 1.024) = $ 21.184.000 (dividendo * 12 meses * 30 años – valor del crédito).

Una propiedad con este valor de dividendo coincide con las características de los departamentos más económicos de Puerto Ñuble, cercano a la estación del metro y a algunas de las arterias más importantes de Santiago, cuyo valor de arriendo puede oscilar alrededor de los $300.000-$400.000, variando obviamente de acuerdo al valor agregado que el propietario confiera a su propiedad.

Por ello, supondremos un valor de arriendo convenientemente reducido de $330.000. Si como inversionista compras 4 departamentos, por tres de ellos conseguirás:

• Ingresos por 3 arriendos = $990.000

Si multiplicamos los 4 dividendos, entonces:

• Costo de los 4 dividendos = $956.000

La diferencia positiva entre 3 arriendos y 4 dividendos es:

• Excedente por diferencia = $34.000

En resumen Observamos que de la compra de 4 departamentos, arrendando 3 se cubren los dividendos de los 4, obteniendo un excedente de $34.000.

Ahora si se decide arrendar los 4 departamentos, se tendria un excedente por cada uno de $91.000 (arriendo – dividendo), para un total de excedente de  $364.000.