Al financiar inversiones inmobiliarias con créditos hipotecarios, las personas suelen evaluar muy bien las tasas de interés y plazos ofrecidos en los productos de las diferentes entidades bancarias. Sin embargo, para tomar una decisión inteligente e informada debes prestarle mayor atención a qué es y cómo se calcula la Carga Anual Equivalente (CAE).  

Se trata de la mejor herramienta para comparar alternativas financieras, no solo hipotecarias sino a nivel general. 

¿Qué es y cómo se calcula el CAE?

En líneas generales, la Carga Anual Equivalente es un indicador, expresado en porcentaje, del valor financiero total del crédito en un periodo de un año, pues contempla todos los costos asociados al producto. 

Gracias a esta característica, te permite comparar con precisión los instrumentos crediticios ofrecidos por las entidades financieras del país.  

La Carga Anual Equivalente fue introducida por la Ley 20.555, que en su artículo 17 G señala que debe ser informada y claramente visible en la publicidad de operaciones de crédito que presente alguna tasa de interés o cuota de referencia. 

El objetivo, al final, es darles a los consumidores de productos financieros una herramienta para tomar decisiones bien informadas sin caer en abusos. 

Así las cosas, en todo crédito a un mismo plazo y sobre un mismo monto (bajo las mismas condiciones), siempre debes elegir el que posee menor Carga Anual Equivalente, porque será la opción más barata, aun cuando tenga una tasa de interés más alta que otros productos. De ahí la importancia de conocer cómo se calcula el CAE. 

¿Cómo calcular el CAE?

El artículo 3 del reglamento de créditos hipotecarios establece la siguiente fórmula Carga Anual Equivalente:  

Y los valores de dicha fórmula Carga Anual Equivalente son: 

• 0: Monto Líquido del Crédito Hipotecario (préstamo neto) recibido por el consumidor en m = 0.
• : hace referencia a los pagos por amortización, intereses, gastos operacionales, seguros y cargos por productos o servicios voluntariamente contratados.
• : se trata de la tasa en base anual con frecuencia de composición .

Cabe señalar que, al hablar de cómo se calcula la Carga Anual Equivalente, hay que excluir los gastos operacionales (GGOO) cuando son pagados por el consumidor con su propio capital, es decir de forma separada al crédito hipotecario. Solo debes incluirlos en el evento de que formen parte del mismo préstamo. 

En la misma línea, el impuesto de timbres y estampillas no forma parte del cálculo del CAE, debido a que, en la práctica comercial, pertenece los gastos operacionales.

Ahora que sabes qué es y cómo calcular el CAE, ten presente que, al comprar una casa o departamento para inversión, debes comparar este indicador con el Retorno sobre Activo (ROA), el cual determina la rentabilidad de un activo -la propiedad-, evaluando los flujos de dinero que genera de forma mensual y el valor total del bien inmueble.

De esta manera, podrás determinar si los ingresos por concepto de alquiler serán una carga o beneficio mientras dure el financiamiento del crédito. 

Finalmente, a este análisis debes sumarle factores importantes como las proyecciones económicas del sector vivienda y la plusvalía estimada del inmueble. De esa manera tu inversión será lo más inteligente posible y podrás rentabilizar al máximo la propiedad.